为什么说“取消物业管理”属无稽之谈？什么是“好房子好服务”，专家给出解答→

2025-01-03 08:07:58

2024年，就物业管理行业而言，是回归物业管理本业的拐点年，其重要推手就是行业主管部门大力倡导的建设好房子，提供好服务。从全社会的目光...

2024年，就物业管理行业而言，是回归物业管理本业的拐点年，其重要推手就是行业主管部门大力倡导的“建设好房子，提供好服务”。从全社会的目光聚焦于“好房子好服务”的那一刻起，业主也开始更加关注居住质量以及物业服务企业是否真正将物业服务费用于保证物业的养护维修上。

政策引导，用“好服务”促成“好房子”，实现业主美好居住需要

2024年3月9日，住房城乡建设部倪虹部长在十四届全国人大二次会议上指出，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。10月17日，倪虹部长在国务院新闻办公室举行的促进房地产市场平稳健康发展有关情况发布会上，再次强调了这一观点。

8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，倪虹部长指出，“好房子”需要好服务，将实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平。将倪虹部长的这三次讲话贯穿起来，我们不难得出这样的认识结论：优质的物业管理是维护“好房子”的重要基础。

2024年11月18日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京参观调研中国建筑科技展时详细询问房屋设计、建造技术、建设成本、配套服务等情况，强调当前我国住房发展正从“有没有”转向“好不好”，要以提升居民居住品质和幸福感为导向，从功能、质量、体验等方面出发，……因地制宜推进好房子建设，……全面提升设计、建造和维护水平。

李强总理的讲话明确了以物业维护为本的物业管理在“好房子”建设中所具有的不可或缺的重要作用。

国家层面对物业管理的重视，尤其是引导物业管理向建设管理“好房子”的物业维护本业回归，还体现在文件政策的发布上。

2023年6月7日，住房城乡建设部发布《住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》，要求物业服务企业加强房屋装修管理，履行装修告知义务、巡查检查义务、制止义务，以强化房屋使用管理。

2024年2月7日，住房城乡建设部发布《“数字住建”建设整体布局规划》(建办〔2024〕12号)提出，创新智慧物业服务模式，引导支持物业服务企业开展智慧物业管理服务系统建设，打造物业管理和生活服务等应用，积极对接市场化优质服务资源，为居民提供优质服务。

2024年11月26日，中共中央办公厅、国务院办公厅颁发《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》，提出创新智慧物业服务模式，引导支持物业服务企业发展线上线下生活服务;建立房屋使用全生命周期安全管理制度，逐步建立健全覆盖全面、功能完备、信息准确的城市房屋建筑综合管理平台。

以上文件政策，对引领物业管理关注房屋建筑全生命周期的养护维修、加强房屋的规范使用，具有重要的指导作用。

2024年，各地相继出台“好房子”相关政策，引导“好房子”要有好物业管理的观念，并强化对提供“好服务”的支持力度。

5月24日，江西省住建厅发布《关于印发〈江西省商品住宅品质提升设计指引(试行)〉的通知》(赣建办文〔2024〕70号)，“住区运维管理”部分明确提出“加强维护管理”，要求住区引入三星级及以上要求的专业化物业服务，物业公司编制维修维护计划书和建立维修维护档案，明确住宅物业共用部位和共用设施设备的维修养护和管理办法，并向业主公示;物业公司还应建立并落实便民维修服务制度;维修维护计划书包含但不限于房屋结构、建筑部件、附属构筑物、外立面、二次供水设施、排水系统、照明和电气设备、安全防范系统、电梯、水景等的定期检查、巡视、养护等;维修维护档案要保证维修维护质量可追溯。

同时维修维护计划书应包含对建筑进行预防性维修保养的内容，包括但不限于：

下水道无论有没有堵塞，每年使用高压清洗装置全部疏通一次，电梯三个月检查一次，15年更换一次;屋顶防水无论是否渗漏，需5年一次补修、10年一次大修;外墙10年翻新一次;户内消防探测系统一年检修一次。

这些对物业管理内容的明确要求，具有维持“好房子”持久性的积极意义。

此外，连云港、南通以及淄博等地在2024年都出台了有关“建设好房子，提供好服务”的政策文件。

这不仅对“好房子”规划建设提出具体规范，而且对“好房子”使用维护也提出明确要求，从中可以概括出“好服务”的内涵就是高品质的物业管理，而且物业管理的核心是对房屋建筑的养护维修，如前所述。

这也在《江西省商品住宅品质提升设计指引(试行)》中有明确而具体的内容表述，非常值得全面推广。

稳抓机遇，用“好服务”助建“好房子”，再创行业辉煌

“好房子”作为房屋建筑评价标准的目标，其关注重点在世界范围内经历了从20世纪80年代的安全耐久、2000年以后的绿色低碳、2015年以来的健康宜居等演变过程，评价体系内涵要素从关注新建建筑规划设计、室内设计与施工拓展到既有建筑的运营与维护等。

那么，什么才是行业主管部门提出的“好房子”呢?

2024年8月23日，倪虹部长在国务院新闻办公室“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，给出了“好房子”的标准答案，即“好房子”应该具备绿色、低碳、智能、安全四个特征，并且指出新房子我们要把它建成“好房子”，老房子我们也要结合城市更新，想办法把它改造成“好房子”。

倪虹部长还指出，实现“好房子”，要有好标准、好设计、好材料、好建造、好服务，尤其在“好服务”中明确提出实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平。

从中可以看到“好房子”与物业管理的“好服务”关联紧密，“好服务”是实现并保持“好房子”不可或缺的重要因素。

这事实上正面回答了“取消物业管理”属于无稽之谈，肯定了物业管理的经济价值、社会意义，确定了物业管理的稳固地位，为物业管理的可持续发展奠定了坚实的基础，也为物业管理行业未来发展提供了健康成长的有利环境。

因此，“好房子”建设是物业管理再获大发展的最佳机遇。

这个机遇体现在两个方面：

一是自上而下各级政府对物业管理在“好房子”建设中发挥积极作用的高度重视，各地发布的以“好房子”建设为中心的住宅品质提升的相关政策、指引等文件，无一例外地都包括了对物业管理的明确要求，大多还重点明确了“运维管理”的具体要求，这有助于肃清目前对物业管理缺乏客观公正性评价的舆情，为行业营造良好的外部发展环境。

二是各地有关“好服务”助推“好房子”建设的文件精神，尤其与《江西省商品住宅品质提升设计指引(试行)》中有关物业管理“运维管理”相同相近的各地文件内容表述，形成了对物业管理内容进行客观认识的专业导向，引导人们认识到物业服务人员不是包管所有、无所不能的“管家”，而是聚焦物业维护的“匠人”。这为物业管理行业真正回归本业营造了良好的政策环境。

从现实情况看，通过加强物业修缮工作、提供好服务也确实给物业服务企业带来了很大的发展机遇。

如，河北省恒辉物业服务集团有限公司(以下简称恒辉物业)自2001年创立以来，坚持固本深耕的经营理念，坚持物业项目年利润不超过年营业收入的10%，以物业养护、维修为本，每年要求物业项目须投入年营业收入的4%用于物业修缮。

例如，面积为30万平方米的物业项目，若物业费为1.50元/月/㎡，就要按照年营业收入的4%约21万元用于物业修缮。恒辉物业还将物业项目修缮支出作为考核项目经理、区域负责人的红线，这得到了业主的广泛认可。而业主核心需求得到满足带来的高业主满意度，也转化为恒辉物业的巨大发展优势，促进了恒辉物业的快速发展。目前，恒辉物业承接项目近200个。

那么，物业管理行业应该如何抓住这一良好机遇，谋求物业管理行业再获大发展呢?

一是准确把握物业管理本质，踏实做好物业管理本业。物业管理起源于业主履行物业养护维修义务的现实需要，其产生源自业主委托。业主的物业养护维修义务，顾名思义，其指向内容就是对物业的保养、维护、修理等修缮活动，因而，从物业管理本质看，物业管理就是对房屋建筑、配套设施设备以及相关道路场地的保养、维护和修理，这就是物业管理的本业。

如何做好本业?无论从社会分工还是市场经济的视角看，一个行业存在的意义在于其专业价值，而专业价值一定是体现在对本业本质认识基础上形成的专业体系及专业行为上。

专业体系及专业行为最基本的要求，就是专业聚焦度，也就是要“专注”本业。工匠精神，在某种意义上是最高级别的专业价值，其源自专注;倡导工匠精神，应该落在对本业的专注上。

40多年的中国内地市场化物业管理发展历程，基本是以“+”模式为主，这种散点模式，难以实现专业聚焦，自然无法做到“专注”本业。因而，只有消除物业管理专业认识的“散光”，才能清晰、准确地把握物业管理本业，踏实地做好物业管理本业，保证物业管理高质量发展。

二是践行房屋建筑全生命周期理念不能止于口号，而应落实于行动。房屋建筑全生命周期理念告诉我们，房屋建筑如同人一样，是有生命的。凡有生命者，皆须呵护(养护维修)。在房屋建筑使用过程中，因其建筑材料的物理性能、配套设施设备使用寿命等因素的影响，也有着不同的生命阶段，需要有针对性的养护维修，业主的物业养护维修义务即由此而生，这是保护业主利益的最基本需要。

所以，专业化的物业管理是对业主利益的有效保护。因此，对业主利益的保护，不能止于房屋建筑全生命周期的理念，而是要付诸有针对性地保养、维护和修理等修缮活动，而且如前所述必须应该是专业性的修缮活动。修缮活动的专业性，最基本的体现应该是其计划性。

《物业管理条例》第二条有关物业管理定义的表述最终落在“维修、养护、管理”，不仅是从法规层面明确了物业管理专业性修缮活动的核心内容是物业的养护、维修，而且是从法规层面强调了养护、维修活动是有管理学意义上的“管理”的，而管理的基础就是计划。

因而，今后新建造的“好房子”，开发建设单位应该为业主提供房屋建筑全生命周期的修缮计划，以指导今后的物业管理;既有房屋建筑，各地政府主管部门应该结合“房屋完损等级评定”的房屋体检，组织落实房屋建筑“余生”的修缮计划，并要求物业服务人每年年底前编制完成并向业主公布下一年度的房屋建筑修缮计划，以保证物业管理有效实施。

三是完善物业管理制度，提高物业管理效率。任何社会活动，都离不开制度的引导、规范。“好服务”，也离不开制度的规范。从制度完备性看，目前的物业管理制度缺乏物业修缮管理的可操作性指导政策、标准，这直接导致了物业维修尤其是使用住宅专项维修资金实施维修活动难度很大，很难保证维修的及时性、有效性。

如物业修缮工程分类，目前可以依据《房屋修缮范围和标准》将修缮工程分为翻修、大修、中修、小修和综合维修，但其编制于1985年，已经无法适应目前的房屋建筑实际状况;与其同时代的《房屋修缮技术管理规定》，也面临同样的窘境。

因而，从国家层面组织编制物业修缮管理的全过程制度、标准是当务之急，尤其是对物业修缮的工程分类、施工过程管理、验收保修管理的政策、标准进行重新修订更是重中之重。

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