管理老旧小区利润微薄，但直面广大的消费群体，凭借与业主良好的关系和对业主需求的了解，为企业后续提供增值服务创造了优势。党的二十大报
党的二十大报告指出要健全基本公共服务体系，提高公共服务水平。加强无物业老旧小区管理是地方政府完善基本公共服务的重要内容，也为物业服务企业的发展提供了机遇。本文以杭州市临安区2022年“无物业清零行动”为例，介绍物业服务企业如何更好地抓住机遇。
“无物业管理住宅小区清零攻坚行动”是浙江省推进现代社区建设十大行动之一，是为了加快城乡社区现代化建设，推进基层治理能力提升。2022年上半年，临安区经过前期摸底调查，结合历史沿革、管理现状、居民意愿、社区建设等因素，遵循相对集中、规模经营、方便管理的原则，梳理出124个无物业老旧小区，并计划用一年时间实现全面清零，进一步提升物业服务覆盖率，以此作为完善基本公共服务的重要内容。
为顺利完成这一目标任务，临安区出台了配套支持政策《杭州市临安区老旧小区物业管理办法(试行)》，鼓励物业服务企业参与无物业老旧小区的管理。
首先通过划分管理区域、推进组织建设、确定管理模式等工作为“无物业清零行动”奠定基础。
其次对承接无物业老旧小区的物业服务企业进行资金补助，对实施专业化物业管理、业主自治管理、大物业服务模式的小区分别给予每平方米0.3元—0.5元或者每个小区4万—6万元的补助。补助计划实施三年，补助资金两千多万元。补助资金的支持一定程度上解决了物业服务企业的后顾之忧，为“无物业清零行动”顺利启动提供了保障。
围绕目标任务，临安区住建局邀请有意向和有老旧小区管理经验的物业服务企业前来实地考察调研。同时，临安区物业管理协会积极号召会员单位参与，特别是针对一些管理难度大、经济效益微的项目，动员会员企业勇于承担社会责任。
截至2022年9月，124个无物业小区清零工作顺利完成。总结此次无物业清零任务完成情况，主要采用了三种模式：
一是实行专业物业服务企业管理。3个街道5个社区9个小区通过业主大会公开选聘引进物业服务企业实现专业化物业管理，受惠居民约3500户。
二是推行业主自治管理。5个街道28个社区81个小区在社区居委会的指导下，依托小区党支部、业主委员会、物业管理委员会，通过征求意见、交流座谈、投票推荐等方式选优配强自治组织，确定自管方案实现自治管理，受惠居民约10000户。
三是推行区域化大物业服务。2个街道8个社区34个小区经过区域划分，以街道为主体向物业服务企业采购服务，通过区域化大物业服务实现多个无物业老旧小区纳入一个服务范围。
在“幸福来临·e锦小二”大物业临天服务中心，宋都物业的项目负责人正在对服务人员安排下一步工作。以锦城街道“幸福来临·e锦小二”大物业服务为例，项目以临天路为界分成两个片区，分别引进宋都物业和一家本地国有物业服务企业，设立两个物业服务中心，6个服务驿站。目前这两个片区已落实客服管家、秩序维护、保洁和公共维修等基础服务内容，约2500户居民的居住品质得到提升。
政府为完善社会基本公共服务，实现物业长效管理，积极创造条件协助物业服务企业参与到无物业老旧小区管理。临安区“无物业清零行动”盘活了大量物业管理面积，为物业服务企业创造新业务机会。为此出台的配套补助政策，为物业服务企业承接无物业老旧小区进行托底，减轻企业的后顾之忧。下面分别就“无物业清零行动”采取的三种模式分析给物业服务企业带来的机遇。
无物业老旧小区引进物业服务直接为物业服务企业创造了新增业务机会。能够引进专业物业服务的，多为比较老旧但具有一定规模的小区。居住在此类小区的业主往往对物业服务没有特别高的要求，只愿意接受较低的物业收费标准。政府的补助政策为这类小区的业主引进专业物业服务提供了动力，加上小区规模尚可，在每户分摊较低物业费的情况下，基本可以实现物业管理收支平衡。
从临安的实际情况来看，一般当地一些中小规模的物业服务企业对承接此类小区有意向，实际引进的也多为这类物业服务企业。这类企业在当地经营多年，就近雇用秩序维护、保洁等人员，服务人员素质普遍不高，但劳动力成本比较低，可以在较低的收费标准下满足相应的服务。这类企业在当地有多个管理项目，有些附近就有在管项目，可以通过统筹资源，实现降本增效。适合此类型小区管理的物业服务企业，可以积极尝试此类业务。
业主自行管理而不聘请物业服务企业，虽然没有直接创造新增业务，但也可能提供一些零星机会或潜在机会。实行业主自治的小区一般规模较小，管理事项比较简单，业主对物业服务要求比较低。每户缴纳一定标准的费用，统一由业主委员会负责聘请和管理秩序维护与保洁人员，提供最基本的小区服务。自治管理的小区为了避免聘请人员的麻烦，或者由于业委会没有精力进行管理，也会向从事秩序维护、保洁、绿化修剪等劳务外包的物业服务企业购买相关服务，这为物业服务企业提供了零星的业务机会。
今后，业主如果想享受更专业化的物业服务，可由自治管理过渡到聘请物业服务企业管理。提供外包服务的物业服务企业以及中小规模的物业服务企业可以关注和挖掘此类业务的潜在机遇。
街道通过整合，将原本零散不具备统一管理条件的区域项目化，直接聘请物业服务企业进行管理，为物业服务企业参与城市片区管理提供机会。街道统筹道路保洁、绿化管养等工作经费，鼓励业主缴纳一定标准的物业费，加上有条件的补助资金，打包向物业服务企业购买服务。
通常，大物业服务管理面积比较大，横跨小区和城市道路;管理内容比较繁重，承担部分原本由环卫等专门单位负责的事务;管理难度比较高，整个区域对外开放，动态情况比较复杂。
从锦城街道的实践来看，综合实力比较强的物业服务企业在承接大物业服务时更有优势。宋都物业在杭州已经有比较丰富的大物业服务经验，旗下全资子公司推出的“金牌管家”大物业服务模式为行业提供了样本。其企业运营服务能力比较强，善于整合区域内资源，在管好片区的前提下通过创收覆盖一定的管理支出。
物业服务企业后续还可以提供家政、养老等增值服务，在不增加群众和政府负担的前提下努力实现低收费高标准的服务。具有参与城市片区管理意向和能力的企业可以积极对接大物业服务的机遇。
从临安的实践看，物业服务企业对于政府在完善基本公共服务过程中提供的机遇还存在主客观两方面的顾虑，对于是否积极介入比较纠结，导致没有第一时间抓住机遇。
主观方面：基于企业发展策略的考虑，尤其是一些品牌物业服务企业，担心承接无物业老旧小区会对企业品牌产生负面影响，有损企业形象。此外，无物业老旧小区利润率低，无助于企业利润增长，甚至还会拉低企业整体利润率。这导致物业服务企业对此类业务没有足够的重视，轻易错过了机遇。
客观方面：无物业老旧小区的物业服务市场还不够成熟，这部分业主尚未形成良好的花钱买服务习惯，企业担心物业费收缴困难。由于政府的扶持政策有时间限制，且需达到一定的缴费率和满意度才能享受，企业担心无法享受到足额的补助。
同时，受相关法律法规的限制，特别是大物业服务模式下，企业整合公共资源创收的空间受到限制。这些因素导致物业服务企业即便最初有意参与，也在评估难度和风险之后放弃了机会。
相关建议：各级政府高度重视基层公共服务工作，物业服务企业参与其中会得到足够的支持，后续也会协助解决遇到的困难，物业服务企业可以消除部分担忧。承接老旧小区的物业服务业务，体现了企业的社会责任，有助于树立企业为公共利益服务的形象。
管理老旧小区利润微薄，但直面广大的消费群体，凭借与业主良好的关系和对业主需求的了解，为企业后续提供增值服务创造了优势。每个企业都应结合自身情况和发展战略来认真思考这一机会。
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