物业工作总结如何写“出彩”？|网课+模板

【疑难困惑】

梁三婆拥有A住房，晚年一直由保姆张梅陪护，彼此亲密无间。梁三婆看到张梅60多岁，孤身一人，担心自己过世后，张梅无房居住。梁三婆自书遗嘱：我死后，女儿继承A住房；张梅有生之年对该住房享有永久居住权。梁三婆过世后，女儿对外出让该住房，要求张梅搬走。张梅好在梁三婆生前给了她居住权遗嘱，否则，真不知咋办？  

【民法典据】

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

【律师释法】

居住权是一种用益物权，是对特殊困难群体“住有所居”在法律上的特别保障，可以对抗新的所有权人、抵押权人、继承人……；但是，居住权人不能将其出租、出让、继承，这有利于实现物权的平衡性。

【疑难困惑】

付阿姨购买一小区住宅现房，但未能即时办理商品房预告登记。开发商见房价大涨，出于利益驱动，“一房二卖”出售给张三丰，即时办理了预告登记和不动产登记。付阿姨遭遇权利损害，该怎么办呢？ 

【民法典据】

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

【律师释法】

房屋买卖协议不能产生物权效力，其物权存在许多不确定性；为防止“一房二卖”等道德风险，买受人在房屋买卖过程须即时办理预告登记，即时获得不动产权证。

【疑难困惑】

兴旺物业公司擅自出租小区外墙、电梯广告位，收取租金据为己有；据此，业主高文起诉至法院。法院审理认为：小区共有部分招租应提交业主大会共同决定，收益应纳入小区公共财务收支；判决物业公司依法纠正。

【民法典据】

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

【律师释法】

新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为须由业主表决的重大事项；这有利于小区业主行使自治权，维护小区业主整体利益。

【疑难困惑】

张某代管刘某住房期间，擅自投资8万元将刘某住房修缮一新，加盖两间厢房。刘某退休返回原籍，让张某腾还房屋。张某要求刘荣支付他8万元投资，刘某断然拒绝。二人纠纷咋解决呢？

【民法典据】

第三百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

【律师释法】

张某代管期间，擅自投资8万元将刘荣住房修缮一新，加盖两间厢房，违背刘某真实意愿；张某应当承担不利后果。但张某投资修缮是善意的有价值的，恢复原状不利于社会财富保护和价值利用，刘荣可给予适当补偿，获得修缮添附。

【疑难困惑】

咱们应该怎样处理好、保护好农村集体土地涉及的土地所有权、土地承包经营权、土地经营权三个权利关系呢？

【民法典据】

第三百三十九条 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。第三百四十一条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

【律师释法】

颁发农村土地承包经营权证的前提条件是承包方与发包方签订农村土地承包经营合同以取得土地承包经营权，然后进行层报审批合格后，方可登记发放农村土地承包经营权证。农村土地经营权流转需查明转让方是否取得农村土地承包经营权，这可增加土地流转交易的安全性。

【疑难困惑】

竹林村的张花小夫妻拥有一处旧住房，但该宅基地期限仅剩20余年啦；该宅基地期满后续期，是否要缴纳费用呢？

【民法典据】

第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

【律师释法】

物权法规定宅基地期限届满的，自动续期。民法典在保障民众居住权免费续期外，又为炒房者缴费续期提供了法律细则空间。

【疑难困惑】

白程等村民通过企业恢复生产经营，实现企业欠付林木货款收回；但又担心困难企业恢复生产经营收益被其他债权人主张债权，咋办呢？

【民法典据】

第四百零四条 以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

【律师释法】

白程等村民为了实现企业欠付林木货款收回；可将村民林木货物动产设定为企业动产浮动抵押债权。

【疑难困惑】

白甲将其住房与银行签订《抵押借款合同》，办理了抵押登记。抵押贷款期间，白甲将该住房出让给李奎，白甲未征得银行同意，白甲未将抵押贷款告知李奎。面对双重法律关系，该咋办呢？

【民法典据】

第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

【律师释法】

该案例既鼓励交易，又保护担保物权。李奎可以要求办理该房过户登记；但是，李奎通过转移登记而取得的该房所有权是有权利瑕疵的，即该房上设置的抵押权依然存在，不会因为该房所有权转移了而消失，银行作为抵押权人仍可主张该房优先受偿实现债务。

【疑难困惑】

不同的债权人对债务人所有的同一动产，即办理动产抵押登记，又交付质押并存时，债权清偿顺序怎么定？

【民法典据】

第四百一十五条 同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

【律师释法】

有证据证明债权担保登记或交付时间先后的，其债权清偿按时间先后清偿；没有证据证明的或同时办理的，可按债权比例清偿。

【疑难困惑】

詹庆向阿根购买并接收了一套红木家具，詹庆欠付阿根20万元货款；阿根为了货款回收安全，即时与詹庆办理了该套红木家具动产抵押登记。詹庆鉴于该套红木家具运输中有破损变形，便将其交付刘芳修复，维修价款确定为15万元；詹庆未能清偿刘芳15万元维修价款，刘芳留置该套红木家具。咋办呢？

【民法典据】

第四百一十六条 动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。

【律师释法】

刘芳维修价款应当获得优先清偿，刘芳留置权优先于阿根的抵押权。

【疑难困惑】

润金水泥公司前期投资水泥熟料生产线，价值1亿元；后续投资尚需1亿元没有来源渠道，董事会一筹莫展。咋办呢？ 

【民法典据】

第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

【律师释法】

企业可以利用融资租赁、保理、所有权保留等具有担保功能的新型担保合同工具，有效解决融资困难。

【疑难困惑】

苗山村王村长借口公共利益需要，违法强征强拆张泽华合法拥有的建筑物、构筑物；张泽华咋办呢？

【民法典据】

第二百零七条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。

【律师释法】

新法明确平等保护国家、集体、私人物权，使民众具有财产安全感，从而有利于激活民众创造社会物质财富的积极性，从而也体现了国家不与民争利的治国理念。

【疑难困惑】

雅林苑花园住宅小区业委会要求森林物业公司将该小区预收的物业管理费、各类押金、小区共有部分收益等232万元即时移交该业委会；遭到森林物业公司拒绝。咋办呢？ 

【民法典据】

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

【律师释法】

小区共有部分产生收益归属权的确存在大量争议。新法既鼓励各方主体利用共有部分创造社会价值、经济价值，又明确净收益归属小区业主，这有利于实现利益平衡。

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【疑难困惑】

黄鑫未经妻子同意出卖夫妻共有房屋，买受人颖志请求黄鑫之妻周梅履行合同，周梅拒不协助办理房屋权属变更登记手续，人民法院依法驳回了买受人颖志的诉讼请求。咋办呢？

【民法典据】

第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

【律师释法】

未经其他共有人同意，擅自处分共有财产无效，买受人颖志只能诉求黄鑫返还购房价款；这是对共有物权安全性的法律保护，可以减少侵权行为发生。

【疑难困惑】

童师因急需现金，在未告知其他共有权人的情况下，将新生街26号商铺30%所有权作价80万元转让给好友嘉庆。嘉庆要求该商铺其他共有权人朱林协助办理过户登记；朱林坚持行使优先权，拒绝配合过户登记。咋办呢？

【民法典据】

第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

【律师释法】

朱林主张的优先权，就是其享有对新生街26号商铺30%所有权作价80万元优先受让的权利。只有朱林在被告知，同等条件下不受让，嘉庆才有受让机会。该项权利设置在于按份共有物权的人合性质，不同于股市股票交易的资合性质。

【疑难困惑】

珍妮河边人行道上拾得钱包，发现里面有2万元人民币现金等遗失物，立即交给了辖区派出所。派出所应该咋办呢？ 

【民法典据】

第三百一十八条 遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。

【律师释法】

派出所应按程序发布遗失物招领公告；期限届满，无人认领的，移交政府财政接管，归属国有；一年的公告期，充分体现了国家对待私权的尊重。

【疑难困惑】

徐贤与杭波公司签订10年期2000平方米厂房租赁协议，交付占有使用；之后，杭波公司将该厂房用于银行1年期抵押贷款500万元，办理了强制执行公证。贷款期限届满，杭波公司无法还本付息，银行申请强制执行拍卖该厂房。徐贤咋办呢？ 

【民法典据】

第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

【律师释法】

新法体现了承租权和抵押权并存状态下的矛盾冲突如何消解的公平正义法治精神；值得承租人和抵押权人高度重视，无论设立承租权或抵押权，必须明确其他物权是否存在以及存在状况。

【疑难困惑】

工商宣城龙首支行与柏冠公司签订300万元《小企业借款合同》，发放了借款。柏冠公司用其所有的不动产抵押，与工商宣城龙首支行达成在24个月内提供4000万元的最高额抵押贷款，且明确将前一贷款300万元合并计入最高额抵押贷款范围。为什么？

【民法典据】

第四百二十条第二款 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

【律师释法】

将最高额抵押担保债权范围赋予当事人协商确定；这有利于适应不同企业的融资需求，有利于促进经济发展。

【疑难困惑】

宜修林通过拍卖方式获得嘉冠公司40亩国有工业建设用地；宜修林凭《竞买成交确认书》不能办理土地过户登记。咋办呢？

【民法典据】

第三百四十八条 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途、规划条件；（五）建设用地使用权期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。

【律师释法】

规范国有工业建设用地交易规则，细化建设用地使用权出让合同条款，更契合《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条确认的先规划、后出让规定。

【疑难困惑】

六花村委会为了发展村集体经济，将8000亩海域使用权抵押给农业银行，贷款200万元，用于发展村集体海域养殖业。依据何在？

【民法典据】

第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)海域使用权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

【律师释法】

将海域使用权纳入抵押物范围，这对促进资金融通、改善海域周边营商环境带来极大便利。