「拆解」中国物管行业| 这七大热门政策，指明了未来发展方向

• 2021-02-20 11:18:12

本年度，物业管理行业迎来多个重量级热门政策发布，为物业服务企业创造了更好的发展政策环境，也为更多物业服务企业指明了未来一段时间的发展方向。

物管行业被纳入生活服务业

2020年2月21日，河南省住建厅等七部门联合下发《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》。《意见》分别从补贴、将物业纳入生活性服务业、物资调配以及稳岗就业等四个方面对物业服务企业进行全面扶持。根据《意见》的第二款第7条指出，物业服务企业、住房租赁企业可按照生活性服务业享受有关支持政策。

实际上，2月6日，财政部、税务总局发布《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》8号文件，第五条指出，对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税。

而根据2016年税务总局相关文件的分类办法：生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。物业服务属于商务辅助服务中的企业管理服务，并不属于生活服务类，这是社会上首次提到将物业服务纳入生活性服务业，说明物业服务已经成为居民生活中不可或缺的一部分。

民法典发布物企迎来新规范

2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》颁布，将于2021年1月1日起施行。民法典从不同角度对物业管理活动进行了一系列的规范和调整，奠定了物业管理的民事法律基础。

《民法典》对行业的影响将逐步深入，更多的在细微层面为行业带来变化。

业主权利进一步明确。原先由《物权法》规定的“业主的建筑物区分所有权”被纳入《民法典》，并新增了部分内容。行政法规、司法解释中关于“物业服务合同”的规定被纳入《民法典》，法律效力层级上升。

重要事项通过难度增大。《民法典》第278条引入了业主“参与表决”的要求，根据该条规定，业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

经营及收益公开要求增大。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人员应当定期将服务的事项、服务人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

更换物业服务企业更容易。《民法典》第九百四十六条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。约定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

红色物业下党建引领成主导

2020年7月9日，山东省印发《关于以党建引领物业服务管理促进提升城市社区治理水平的指导意见》，明确党建引领物业的价值，并以量化指标大力推进山东地区“红色物业”的建设发展。

按照《意见》要求，到2020年山东将全面建立起市、区（市、县）、街道、社区上下联动、一贯到底的管理体系，物业服务企业和业主委员会实现党的组织和工作全面覆盖，党组织领导下的多方联动服务机制有效运行，物业服务管理专业化、精细化、规范化水平明显提升，使居民群众获得感幸福感安全感更有保障、更可持续。

意见提出了明确目标，山东力争2022年底前全省60%以上的居民小区建立业主委员会，业主委员会成员中党员比例不低于60%；并将全面推行住宅小区物业服务企业负责人到社区报到制度，引导物业服务企业党组织与社区党组织签订共建协议，每年至少认领1个社区党建服务项目。同时，山东还将组织开展“红色物业”星级服务企业争创活动，力争2022年底前分级培育一批示范物业服务企业，打造出一批有较大影响的“红色物业”品牌。

政府鼓励物企参与小区旧改

2020年7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，此次《意见》提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

《意见》指出，结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

同时，《意见》指出，健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。

支持鼓励物业开展中介服务

2020年11月2日，青岛市住建局等七部门联合发布了《关于支持物业服务企业开展中介服务促进房地产中介服务行业健康发展有关意见的通知(征求意见稿)》。通知明确表态鼓励物业开展房地产中介服务，实现线上交易服务，支持物业服务企业做大做强。

具体内容包括，一是鼓励物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式开展房地产中介服务，发展一批以品牌为龙头、资本为纽带，实现跨地区、跨行业、跨所有制、连锁扩张的现代物业服务企业。二是优化物业中介业务办理。物业服务企业办理中介经营范围后，可随时登陆平台申请网签用户注册，接受业主委托提供房屋出售、出租等中介行为。三是规范物业中介活动行为。物业服务企业及其中介人员规定依法开展房屋中介活动，同时搭建物业服务与中介服务信用档案和信息发布平台，完善物业中介活动信用评价制度。

此外，《通知》还在政策、资金、技术等方面，为物业服务企业提供支持，比如鼓励物业服务企业拓展自身经营范围，增加“房地产经纪”、“非居住房地产租赁”、“住房租赁”经营内容；给予物业服务企业财政补贴或奖励，由物业服务企业按照中介合同约定收取费用外，对办理住房租赁合同网签备案业绩突出的企业，按规定给予财政补贴或奖励。

鼓励发展居家社区养老服务

2020年11月24日，住房和城乡建设部等部门发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，在意见的第二条，明确提出推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式。

同时，意见提及三方面内容对物业服务企业开展养老服务提供指导，一方面，养老服务营收实行单独核算。物业服务企业开展居家社区养老服务，应内设居家社区养老服务部门，专门提供助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护等定制养老服务，并按国家有关规定，建立健全财务会计制度，对社区养老服务的营业收支实行单独核算。

另一方面，支持养老服务品牌化连锁化经营。支持物业服务企业根据自身条件，结合养老需求，成立独立的居家社区养老服务机构，实现居家社区养老服务规模化、品牌化、连锁化经营。物业服务企业已经取得居家社区养老服务机构营业执照的，允许其跨区域经营居家社区养老服务。

最后，组建专业化养老服务队伍。鼓励开展居家社区养老服务的物业服务企业建立养老服务专业人员队伍，加强岗前培训及定期培训。协调职业院校、培训机构为物业服务企业培养养老护理、康复、社会工作、心理咨询等专业人员提供人力资源支持。按规定落实养老服务从业人员培训费补贴、职业技能鉴定补贴等政策。将符合条件的养老服务从业人员纳入公租房或政策性租赁住房保障范围。

支持开展线上线下生活服务

2020年12月15日，国家住房和城乡建设部等六部委联合发布了《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》。

本次《意见》的推出，主要是为贯彻落实《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《国务院关于加快推进“互联网+政务服务”工作的指导意见》，推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设，对接新型基础设施建设，加快建设智慧物业管理服务平台，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展，满足居民多样化多层次生活服务需求。

《意见》提出构建智慧物业管理服务平台、全域全量采集数据、推进物业管理智能化、融合线上线下服务、推进共建共治共享、加强领导统筹推进等六方面内容，为物业管理行业未来的数字化变革勾勒了框架。