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物业行业迎来资本青睐“高光时刻”

• 2020-12-10 14:48:29

物业发展新趋势 你看好吗？

今年2月，龙湖物业和永辉超市在重庆100余个住宅小区和机构联合推出“社区保障计划”，业主可通过微信小程序购买食材及各类日常生活用品。

2019年，全国物业500强企业的多种经营收入为574亿元，占总收入的20.2%。2019年，重庆物业50强企业的多种经营收入的占比高达30.13%。深圳彩生活物业公司新接管的物业项目，已不再收取物业费。

11月中旬，金科服务在港交所挂牌上市。其募集资金不仅创下了今年我市IPO(首次公开募股)之最，也排在渝企历年IPO募资额前三强。无独有偶。去年末，新大正物业登陆A股，成为我市首家上市物业企业。

有消息称，重庆本土至少有3家知名房企也正计划分拆物业板块，令其单独上市。而知名外地地产公司融创、华润，其物业板块已经通过港交所聆讯。截至目前，内地有38家物业企业在A股或港股上市。仅今年以来，就有12家物业企业在港交所挂牌。

物业管理企业，为啥就成了资本市场的“香饽饽”？

管得宽

走出“势力范围” 承接新订单

重庆国际博览中心，巨大的连体钢结构建筑矗立在在山城初冬的晨雾中。管理这个投资数十亿元的城市地标建筑群以及周边近20平方公里范围内环卫、园林、道路等市政设施的，不是政府的市政部门，而是一家物业公司。

两年前，龙湖物业集团与两江新区共同出资组建新公司，接手悦来片区市政管理。这是全国首家混合所有制的新型城市服务企业，但地产公司物业板块走出自己的“势力范围”承接新订单，却并非头一遭。

1996年，万科物业中标深圳鹿丹村物业管理。这是地产公司物业板块进军自有项目外城市管理的第一单。此后20多年，全国有多少物业公司承接了母公司项目之外的业务，目前并无统计。但中国物业协会的一份报告，显示出地产公司物业板块凌厉的拓展之势——2019年，全国百强物业企业中，在学校物业、产业园区物业、公众场馆物业和医院物业等领域布局的企业数量占比分别为84%、76%、74%和70%。

在我市，早在2001年，新大正就从地产开发业务中独立出来，成为单独的物业公司。如今，新大正在全国19个省市、33座城市管理着300多个项目，年收入近6亿元。其中，包含全国13座机场的物业管理。

2018年，重庆地产龙头龙湖集团提出“空间即服务”的企业发展新理念，加码物业服务。今年上半年，龙湖物业实现营业收入24.9亿元，在龙湖集团总营业收入中的占比从去年的约2.83%提高到约4.87%。

金科物业在母公司金科地产自有项目外，还管理着京东、顺丰、普洛斯的物流园，几家机场以及近数十家产业园区。目前，类似的外拓项目，已占金科物业在管面积的53.4%。

当前，曾作为地产公司“附属业务”的物业管理，正逐步摆脱对地产母公司业务底盘的依赖，不仅不需要母公司补贴，还能成为母公司新的“增长点”。以金科物业为例，2019年，其管理自家项目获得的收入，仅占总收入22.5%。

管得精

大数据智能化管理效能“鸟枪换炮”

“管得精”也是物业行业发展的一大特点，即通过大数据智能化手段提升管理效率和盈利水平。

以龙湖物业接手悦来市政设施管理为例。路灯有没有坏、污水管道是否堵塞，以前，市政部门需要组建一支专门的团队，定期巡查、上报问题，再通知维修班组前来维修。流程长、人力成本高。

龙湖物业进驻后，带来了全新的大数据和智能化管理技术。比如，路灯上加装的传感器，可对路灯运行状态进行实时监测。路灯故障后，系统可自动报警并推送位置信息，维修人员接到指令后就能马上赶往现场。这样，悦来片区市政道路上的近3000盏路灯管起来更容易，人力成本节省一大半。

金科物业目前在200多个城市拥有物业管理项目，其物业巡查大部分都在“云”上完成。仅2019年金科省下的差旅成本，就以千万计。金科物业董事长夏绍飞透露，得益于大数据智能化，他们去年增加约4000万元净利润。

通过大数据智能化，物业公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并从中找到了新商机。

今年2月，龙湖物业和永辉超市联合，在重庆推出“社区保障计划”，覆盖100余个住宅小区和机构业主可通过微信小程序购买蔬菜、水果、肉蛋家禽及各类日常生活用品。龙湖物业还联合“杏树林”私人医生平台推出了社区线上问诊服务，业主足不出户即可看小病。新冠肺炎疫情期间推出的这些线上服务，给市民生活带来极大便利。

与龙湖物业一样，新大正也在“战疫”过程中大量使用智能物联网新技术。例如，在北京大兴国际机场，新大正配置了智能洗地机进行消杀作业。洗地机能够按照事先规划的运作路线，自动对航站楼内地面进行清洗消毒。在园区、办公楼和学校等场所，新大正采用了自动测温识别系统，提高测温频次和效果，为复工防疫加上“保险”。相关单位员工上班时，可凭借通行码提前扫码验证，快速通行。

管得深

增值服务覆盖广 企业营收“有门路”

除了常规物业费，代收快递、代业主租房售房、蔬菜食品代购以及装修服务等，越来越多的增值服务，都是物业公司的营收渠道。

早在2008年，龙湖物业就建立了经营拓展部，针对业主需求提供房屋租售等增值服务。如今，龙湖物业已推出了“安心租售”“金蝉托房”“龙眼优选”等九大增值服务。不论是出租出售房屋、搬家、装修房屋、翻新老房，还是保洁、旅游、采购生活用品等，都可在小区内获得服务。

此外，多年来，金科服务也围绕业主高频生活需求，推出了覆盖“食、住、行、游、购、育”的全方位社区增值服务。

通过建设无人超市、智能充电配套设施等，打造“100米智慧生活圈”；在自有小程序推出线上卖菜专区，将新鲜蔬菜配送到业主家里；与平安好医生、阿里健康深度合作，提供全科医生24小时在线咨询服务、专人配药到户服务。

财报显示，2017年至2019年，金科物业增值服务总收益由2.8亿元增至8.35亿元，复合增长率约为72.8%。其中，仅社区增值服务收入就由2017年的7681万元猛增至2019年的2.39亿元。

2017年至2019年，金科服务传统物业管理服务收益占比从72.7%下降至62.9%，非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务的收益占比则分别从19.4%、7.3%和0.6%增加至25.6%、10.3%和1.2%。

克而瑞数据显示，2019年，全国物业500强企业，包括增值服务在内的多种经营收入，为574亿元，在总收入中占比高达20.2%。重庆物业50强企业中，2019年多种经营收入占比高达30.13%。更典型的案例，是深圳彩生活物业公司，这家公司新接管的物业项目，已不再收取物业费。

在一些小物业公司为了涨几毛钱物业费和业主闹得不可开交时，行业中的头部企业通过技术创新、管理优化和业务多元化，已经获得超乎想象的净利润率。工信部数据显示，2019年，重庆物业50强企业净利润率10.57%。

想得远

市场急剧扩张 行业“好日子在后头”

“物业行业的业务模式和收入结构已经发生了根本性变化，加上业务可持续、现金流稳定等行业优势，受到资本青睐是大势所趋。”重庆博众房地产管理研究院执行院长阎占斌介绍，除了资本，人才等关键要素也正在向物业行业加速汇聚。他举例说，5年前，重庆物业从业人员鲜有本科生，如今，重庆大型物业企业中，至少有30%以上的员工拥有本科以上学历。

克而瑞数据显示，截至今年10月23日，中国物业百强中的20家上市企业，市值均值为164.87亿元，较上市首日涨幅均值达159.93%。其中，碧桂园物业市值突破千亿元，较上市首日涨幅达414.90%。

资本市场的“追捧”，加快了物业企业上市步伐。这就解释了为何仅今年就有12家内地物业企业奔赴港交所。通过股市直接融资壮大了实力，促进物业企业四处“跑马圈地”，进一步抢占市场份额。

重庆市物业协会秘书长何伟也认为，物业公司“好日子还在后头”，上市步伐也有望进一步加快。从市场容量看，中国指数研究院预计，到2025年，全国商品住宅销售面积累计将达238亿平方米，仅物业费一项收入的市场规模，就将高达1万亿元。而多种经营收入，更将高达1.8万亿元。

这是一个急剧扩张的市场。以我市为例，2019年，物业管理总面积同比增加11.7%，物业企业主营业务收入增加53.03%。

从物业行业自身禀赋看，在大数据时代，物业公司扼守流量人口，占据了开展多种业务的天然优势。从发展前景看，重庆瑞海律师事务所主任赵一岚认为，地产开发受制于土地资源仍有尽头，而服务却无止境。对地产公司而言，物业分拆上市可为母公司造血，缓解资金压力，也有利于优化战略布局和提升企业价值。

2018年8月，为提升全市经济证券化水平，促进经济高质量发展，市政府发布了《重庆市提升经济证券化水平行动计划(2018—2022年)》。目标是：到2022年底，全市境内外上市公司数量倍增。截至目前，我市上市公司总数已有76家。

重庆物业行业整体上处于不错的发展阶位。除了多种经营收入占比高于全国9.93个百分点，物业行业净利润率也高出全国2.58个百分点。因此无论看行业题材，还是看市场风口，物业企业都应成为重庆企业上市的一支重要力量。

为推动重庆企业加快上市，市金融监管局相关负责人表示，下一步，我市将努力构建良好的企业上市生态圈，进一步加快推动企业上市。对部分“想上市”但产业规模、行业地位、发展潜力还达不到上市标准的企业，我市将结合现有资源禀赋和产业布局，加强排查深度和培育精度。并在此基础上，形成市场化、可持续、后劲足的拟上市资源梯队；对有条件上市的企业，我市将通过完善中介服务体系、搭建专业服务平台、引导企业规范运营、加大金融人才的培育和引进等措施，为其提供人才支撑及专业服务与智力支持。