各港股物业公司半年报显示，业主共有区域增值服务为物业服务企业带来了可观的收入。而2021年1月1日生效的《民法典》第282条明确规定,物业服各港股物业公司半年报显示，业主共有区域增值服务为物业服务企业带来了可观的收入。而2021年1月1日生效的《民法典》第282条明确规定,物业服务企业等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。
因此，物业服务企业在民法典时代如何依法获得公区收益，就成为一个亟需明确的法律问题。笔者根据多宗物业服务企业并购项目中所发现的公区收益问题及处理方式，结合公区收益争议的典型案件，提出物业服务企业分享公区收益“蛋糕”应注意的四大问题，以供业内探讨。
保留蛋糕
物业服务企业是否可对开发商保留经营收益权的共有部位进行经营并获取收益
实践中，房地产开发商在商品房预售/买卖合同以格式条款中对共有部位的权益进行约定，对共有部位的经营收益权予以保留，如“本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的共有部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”。
通常，由于空置房等原因，前期物业收费往往不足，开发商又将上述共有部位的经营委托给物业服务企业，由物业公司获取收益，以补充物业服务费。
因此，开发商与购房者之间商品房买卖合同中上述约定的效力决定了物业服务企业是否可受开发商委托，经营并获取收益。
笔者尚未检索到最高法院对该问题的判例，各地法院对此认定也不一致，主要有以下两种观点。
其一如河南省高级法院（2020）豫民再188号判决中，法院从共有部位属于全体业主、格式条款等角度，认定开发商保留业主共有部位使用权约定为无效。
其二如杭州市中级法院（2018）浙01民终8079号判决中，法院从合同目的是依约取得房屋而非共有部位收益等角度，认为不宜认定该类条款无效。
开发商保留业主共有部位使用权或收益权，应不属于《民法典》第496条规定的开发商可以通过“采取合理的方式提示”或按照购房者要求“予以说明”的“免除或者减轻”开发商责任的条款。
但上述条款是否属于《民法典》第497条规定的其他限制、排除购房者主要权利的格式条款，目前司法判例存在较大争议，尚待《民法典》生效后相关司法解释或者司法判例予以确定。
应指出的，开发商具有多重法律身份，其一方面是建设单位，是商品房买卖合同的卖方，而另一方面，开发商实践中也有可能自持物业而成为业主。
而根据《民法典》第283条的规定，业主对于共有部位收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配。
若开发商作为业主，在商品房买卖合同就共有部位收益与使用，以业主身份与其他业主做出约定的，或可成为约定有效的一种情形。
综上，若物业服务企业依据开发商保留经营收益权的约定，而对共有部位进行经营管理的，则建议物业服务企业保留为共有部位经营所支出成本的有效凭据和证明，并在相关与开发商签订的合同中约定若业主委员会起诉物业服务企业，要求全部或者部分返还该共有部位经营收益的，双方责任承担原则。
提前分蛋糕
物业服务企业是否可以通过前期物业服务合同确定共有部分收益的分配权
《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中，商品房预售/买卖合同通常约定“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件/” 等等。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也规定了前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
因此，业主在签订商品房买卖合同之后，业主应受到前期物业服务合同的约束。那么，物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同是否可以确定物业服务企业对共有部分收益的分配权，并对业主具有约束力呢？
建设部于2004年9月颁发的《前期物业服务合同（示范文本）》第十二条对共用部位经营收入示范条款为，“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1．；2． 。”从示范条款和实践看，物业服务企业可以与开发商在前期物业服务合同中约定公区收益分配等事项。
尽管前期物业服务合同对于公区经营及收益分配比例做出了约定，但发生争议时各地法院的判决各不相同，主要呈现三个特点：
第一，目前所有法院判决中均未对商品房买卖合同中是否约定业主同意附件前期物业合同的内容，以及该约定是否属于全体业主同意公区收益分配，做出事实查明和法律评判。
第二，法院对公区经营争议的案件案由存在分歧，有的认定为物业服务合同纠纷，有的认定为共有权纠纷。
第三，法院裁判的主要原则是公区经营收益的分配是否损害了业主的权益。
对于前期物业服务合同约定公区收益分配比例的，目前有三种典型的法院裁判观点：其一是前期物业服务合同有约定的按约定处理。如南京中院（2020）苏01民终352号案件。
其二是虽然前期物业服务合同约定了分配事项，但法院认为前期物业服务合同约定公区收入全部归物业公司，属于开发商擅自处分公区收益的行为，业委会有权向物业公司主张返还公区收益。如绍兴市中级法院（2019）浙06民终3093号案件。
其三是，若前期物业服务合同约定物业费为包干制，并约定公区收入用于补贴物业费不足的，则法院可能以物业公司包干盈亏而不支持物业公司要求分配公区收益，如温岭市法院(2020)浙1081民初1570号案件。
综上，若物业公司签订新的前期物业服务合同的，则建议结合公区经营的必要成本，考虑约定公区收入合理分配比例，在包干制收费情况下尽量避免采用公区收益补贴物业管理费的约定。
若物业公司已经签订了前期物业合同并且约定全部公区收入归物业公司或者未约定分配比例的，则建议物业公司结合公区经营以及其他管理合理成本，考虑公区经营的比例分配是否需要作出适当调整。
公区收益是蛋糕成本吗？
物业服务企业获得的公区收益是否可以认定为“制作蛋糕”的“合理成本”
在《民法典》时代，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后,（全体）属于业主共有。
通常情况下，《民法典》规定的合理成本应当包括物业服务企业对共有部位的管理成本，但《民法典》既未规定物业服务企业的合理回报是否等于“合理成本”或者是否包含在“合理成本”中，也未规定物业服务企业是否有权要求分配扣除合理成本后属于全体业主共有的公区收益。
笔者认为，对于上述问题，《民法典》生效前的《最高人民法院公报》2010年第5期“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”裁判要旨具有重要的借鉴意义。
本院认为，本案中争议收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。……对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。
本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。……
据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。
综上，根据公平原则的要求，……法院认为本案对共有部分收益（总收入-总支出）分配的比例，确定为原告业委会得70%、物业公司得30%较为合理。”
综上，根据公报案例，物业公司可分配的公区收益，为扣除管理成本后的公区收益的合理比例，物业公司应分配的公区收益既不等于利用共有部分的合理成本，也不包含在合理成本中，不能将其认定为“制作‘公区收益’蛋糕”的“合理成本”。该案例体现了公平原则和商业交易基本原则，其裁判原则与《民法典》具有一致性，预计对《民法典》时代的相关争议解决具有指导意见。
因此，若物业服务企业在对共有部位进行经营的，应明确区分物业公司对公区的物业服务行为和对公区的经营行为，对公区经营的成本与支出，如物业服务支出、停车管理费用、会所支出（包括泳池支出、维修支出、其他支出）、水电费支出、人力支出、其他业务税金（包括营业税、城建税、教育费附加、物价调解基金、粮食风险基金、防洪保安基金）等；相关合同、凭证等等单独列明，并整理成册，以便在未来发生争议时能够充分举证。此外，对于物业服务合同没有约定公区收益分配比例的，物业服务企业原则上可以按照扣除合理成本后的适当比例提取。
蛋糕想请就能请吗
业主大会或者其授权的业主委员会是否可以请物业服务企业“吃蛋糕”
《民法典》第5条约定，“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。
因此，《民法典》第282条关于“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定，并不妨碍业主大会或者其授权的业主委员会按照自己的意思，聘请物业服务企业经营管理共有部位，将属于全体业主的共有部位的经营收入通过物业服务合同约定的方式，确定物业服务企业的分配标准。业主大会或者其授权的业主委员会请物业服务企业“吃蛋糕”具有法律合规性。
通常情况下，业主与物业服务企业并非对立关系，而是普通的物业服务关系。对共用部位进行利用和经营，不仅可以补充专项维修资金、业主委员会工作经费等，还可以通过提供多元化服务，提升业主满意度及忠诚度，反过来又增强了物业服务品牌及服务的市场认可度。好的物业服务可以提升物业品质，从而使物业保值升值，获益的业主也愿意为优质服务买单付费。因此，业主大会或者其授权的业主委员会请物业服务企业“吃蛋糕”具有商业上的合理性。
应指出的是，在《民法典》时代，各地已经出台的作为地方性法规的物业管理条例或者物业管理规定中涉及共有部位收入问题，如何与《民法典》进行衔接亦是一个重要的课题，如《江苏省物业管理条例》第65条规定，“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。……
所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，……
收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。” 物业服务企业管理位于江苏的物业项目是否可以在没有相关约定或者约定不明的情形下，主张分配30%的公区收益呢？尚有待《民法典》实施后相关判例的认定。
综上，从港股物业上市公司的半年报看，物业服务迎来了发展的风口期，盈利能力持续增强，但其能否合法合规、做大做强公区增值服务并获得收益，将直接影响上市公司财务收入结构，并极大地影响到上市公司的市值。因此，在《民法典》时代，物业服务企业如何分享公区收益的“蛋糕”，是一个值得物业服务行业关注的重要问题。
（作者：金诚同达律师事务所 贺国良、戴善音）
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