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调查：名都园小区解聘物业公司遭街道办和法院否决，北京这个别墅业主很不解

• 2018-07-19 09:56:30

今年5月份，北京市东城区法院【（2017）京0101民初19855号】判决结果，维持了北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱物业）对名都园小区“物业服务合同权利义务并未终止

中房报记者  樊永锋丨北京报道

不管你是达官贵人，还是平头百姓，都会和物业公司打上交道，看似不起眼，但他们每天就在你的生活中。引入“美好生活服务商”——这是北京名都园别墅区业主多年的梦想，眼下这个梦想却难以照进现实。更引发了人们对基层政府、法院的行政和司法实践表示不可理解。

今年5月份，北京市东城区法院【（2017）京0101民初19855号】判决结果，维持了北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱物业）对名都园小区“物业服务合同权利义务并未终止，业主大会的解聘决议无效”的一审判决，让名都园业主解聘凯莱物业选聘新物业公司的决议遭到搁浅。

这样的结果让名都园业主们感到十分意外又很无奈。早在2015年12月，凯莱物业被名都园小区业主大会以60%多的“双过半”票数解聘，拖延至今仍不愿意撤离，理由竟然是自称的“党和政府没有让我们离开”。

2015年12月，名都园业主大会通过法定投票解聘了凯莱物业公司，并通过规范竞标流程，选聘了新的物业公司，并于2017年7月做出再次确认解聘凯莱物业的决议。

该决议被顺义区空港街道办事处，以“法院没有判决凯莱公司撤离名都园”以及业委会选举程序不合规等事项为由，拒绝协调凯莱物业公司撤离名都园小区。

建于1994年的名都园小区位于顺义区后沙峪，是北京知名的涉外高端别墅区之一，有800多户居民。在过去的10余年间，业主们认为，名都园在凯莱物业的管理下，服务质量每况愈下，业主与凯莱物业的矛盾与纠纷日积月累久疾成疴，无法调和而对簿公堂。

“污水管井堵塞、燃气私自扩容安全隐患重大；供暖设施人设较低，长期不达标；部分业主私自扩建严重、小区内私建非法幼儿园，导致邻里冲突……”名都园业委会委员黎先生如数家珍般道尽名都园的乱象，几经努力却无法让凯莱物业退出。

空港街道办吴姓工作人员在接受记者采访时表示“无权回应此事”。凯莱物业公司宗姓总经理亦对此不予回应。

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难以备案的业委会

在名都园小区漫长的物业纠纷中，辖区所在的顺义空港街道办扮演的角色也令业主迷茫，是指导单位，还是裁决单位？

2017年，名都园业委会委员到期改选后，去所属的北京顺义区空港街道街道办事处备案，根据空港街道办发出的《指导意见》要求，当选委员提交物业费缴费证明。事实上，业委会已向其提交过截止到2015年底的物业费缴纳文件，而2016年凯莱物业就被业主大会解聘，业委会认为“根据法律法规不需要缴纳物业费”。

名都园业委会也向顺义法院提起行政诉讼，请求法院判令街道办履行备案的法定职责，出具备案文件。2018年6月，顺义区法院一审行政判决书对业委会的诉讼请求“不予支持”。

名都园业委会法律顾问认为，“换物业难”、业主大会决议“备案难”问题，都是典型的“非行政许可审批”，即“由行政机关组织实施的，除依据法律、法规和国务院决定等确定的行政许可事项外的审批事项”。

据前述法律顾问介绍，备案事项已经在2015年5月6日国务院常务会议上，“作为历史概念”被彻底终结了。但在惯性作用下，行政和司法实践仍然存在：虽然“备案”不是“许可”，国务院法制办明文宣示仅是“告知”，但街道办不断要求提供非法定材料的行为依然被判为“并无不当”，使“备案”成为实际上的“非行政许可审批”。

由此导致凯莱物业在空港区街道办“照章办事”惯性思维庇护下，肆意宣泄自身作为管理者角色在名都园物管纠纷上的强势。

名都园业委会认为，2017年7月5日，业委会向名都园小区全体业主下发《名都园小区2017年业主大会会议决议公告》，并于当日抄送空港街道办。

2017年3月18日至6月30日名都园小区以书面形式召开业主大会会议对相关议题进行表决。2017年7月4日下午，原告组织了本次业主大会投票的验票、监票、唱票和计票工作。会议选举冯X、黎X良为名都园小区业主委员会委员以及选举陈X、陈X为名都园小区业主委员会候补委员。同时，业主大会会议还通过了管理规约、业主大会议事规则修正案。

2017年7月6日，业主委员会向空港街道办提交了变更备案文件和相关资料。

2017年12月18日，空港街道办作出《关于名都园小区业主大会决议的指导意见》，告知不予备案的意见。理由是业委会申报材料违反相关规定及《名都园小区管理规约》《名都园小区业主大会议事规则》中遵守管理规约，业主大会议事原则，但当选人未被业主大会限制被选举权，以业委会成员冯X、黎X良、陈X、陈X不按期缴纳物业费水电费之情形，不符合业委会任职条件为由不认可业委会成员备案。

最终的结果是顺义区法院一审支持了空港街道办的主张，驳回了名都园业委会主张。

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